TUhjnbcbe - 2024/8/12 7:57:00
瞧着最近这股市、汇市风云突变、上震下荡，楼市却风轻云淡，并且又悄悄走出了一波新行情。昨天，也就是5月15日，国家统计局公布了房地产行业的4月份数据，结果令人大吃一惊：楼市小阳春不仅未卒，而且正加速回暖。楼市仍在回暖路上狂奔？国家统计局昨天发布的4月份地产数据显示：4月，全国商品房销售额累计达3.9万亿，销售增速更是再创新高从5.6%上升到8.1%。另外两个数据，房地产开发到位资金、投资增速更是攀升的吓人，尤其是房地产开发企业到位资金增速更是高达8.9%，投资增速更是连续三个月保持在11%以上。而更重要的是：定金（预收款）、个人按揭贷款也在加速攀升。3月份这两个数据的增速分别是10.5%和9.4%，而到了4月份增速已经分别提高到15.1%和12.4%！1-4月份住宅类房地产投资额达亿元，同比增长16.8%，占房地产开发投资的比重为72.8%这意味着什么？住宅类房地产仍旧是当之无愧的支柱、王者。简单说，居民购房意愿仍在加强，楼市依旧被市场用脚投票，表现强劲；资金仍旧向楼市大规模流入，房地产仍将是托底经济的主要支撑。今天国家统计局最新发布的全国70城房价数据显示：在数据监控的70个大中城市中，有67城新房价格环比上涨，1个城市持平，下跌的仅赣州和韶关两个城市。70个城市，67个城市领涨！这意味着，在统计范围内的超96%的城市房价都在上涨：秦皇岛涨幅最高，达1.8%领跑全国；北上广深全部转涨，广州、重庆、昆明、西安、杭州、济南、武汉等环比涨幅超过1%；仅赣州、韶关两个城市下跌。图片来源：国民经略难道这就是真相，是楼市又在蠢蠢欲动了，房价又要开始新一轮上涨了吗？自然不是，那真相是什么？回暖是真，但没有普涨！数据是切实存在的不可能造假，但是在我们政策为大的背景下，有时候数据并不能说明一切。其一、刚需加速入场，楼市整体伪回暖上一轮房价上涨周期，国家开始执行严格的楼市调控政策，不仅仅限制住了炒房团的“热炒”，同时也限制住了刚需、刚改等正常需求的购买力。而随着调控政策的生效，房价入一个洼地区。在这样的背景下，发改委又宣布全面放开、放宽落户限制，从某种程度上打破了户籍枷锁。要知道政策的推动下1+1＞2！你说，刚需会怎么做？没错，有能力购房的刚需会加速进场，会推动房地产市场“回暖”，尤其是一些热点城市，在落户激增的情况下，房价将会进入一个相对的快速上升期。当然，也有部分伪刚需鱼目混珠，借此获利。但即使如此，也不代表着房价会无节制涨下去。要知道，每个季度、每个时间，央行下发的贷款额度是一定的，只要市场仍旧有结余，就说明市场仍旧是稳定的，仍旧是可控的；而一旦市场超出某个界限，调控就会到来：比如，苏州二手房限售五年，并且还采取了限价措施、丹东限售5年，且房价月涨幅不得高于0.6%！再比如深圳，甚至有银行（中行）停贷，而且房贷利率上浮又上调了热点城市一定会受到严厉的调控，打击上涨，维持房价温和涨跌的局面，这是政治正确。其二、房企正疯狂拿地，间接推动数据高涨数据显示，截至5月14日，全国超29家房企拿地总额已超过亿，而同期只有24家，年更是只有17家。比如融创拿了亿，碧桂园拿了亿，新城控股拿了亿，万科中海等一线房企拿地金额也都在亿以上。房企的钱从哪里来？以今年前四个月为例：国内贷款占亿元，利用外资融资34亿元，自筹资金亿元，购房定金及预收款亿元。而手里有钱，开放商自然心里不慌，拿地热情也高了。中国指数研究院监测的城市土地市场交易信息显示：4月份中国个城市共成交土地宗，环比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量环比上扬近三成。其中，二线城市土地市场最为活跃。4月份，二线城市土地出让金为亿元，环比增加43%，同比增加81%；成交土地面积万平方米，环比增加14%，同比增加15%。据测算，二线城市“卖地”收入占个城市土地出让收入的66%，土地成交面积占比也超四成。图片来源：全景财经也就是说，二线城市是回暖的主力，一线次之，三四线整体不仅没涨，相反还有点拖后腿。那接下来，楼市是要松绑还是收紧，买房人要怎么办？“松绑”为主，“收紧”为辅！首先是国家的定位，房地产依旧是托底经济的重要支撑行业，稳依旧是大势的，房住不炒这个定位并没有被改变。央行年4月份金融统计数据解读媒体吹风会上亦明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。其次是对市场的矫正，市场会用脚投票，热点城市、热点楼盘房价总是与大局背离，而这就需要政策去调控，以保证大局。经济的大环境不用多说，下行压力依旧存在，而外界环境的不确定性再度加码。这种环境下，不仅不能打压房地产，反而更加需要房地产这根定海神针。这也就意味着，接下来非热点城市、热点城市将会迎来两极分化，如苏州这般“苏大强”式的火热，必须要弹压；而如那些持续下跌的城市，一定要扶一下。买房人要怎么办？当下楼市，一城一个样，有的收紧，有的放松，即使是同一个城市，不同银行间也可能因为可贷余额等原因政策、利率分化。因此，未来一段时间，房贷利率忽上忽下的可能性很高（这也将成为除了限价、限售最为主要的调控方式）！而未来预期一段时间内，宽松的整体预期未变，这样未来房贷利率整体缓慢下调上浮甚至到基准利率就成为了大概率事件。因此观察君建议，如果你不是刚需，且利率上浮在15%以上，完全可以等等，静待市场转变。刚需买房的话，你有你必须买的理由可能是结婚，可能是其他的什么理由，观察君也不能说再等等，等房贷利率下调了再说什么的，急需买的就买吧，有些事不能等。不过要注意一点，房贷利率除了与各家银行执行政策有关系，有时候不同楼盘也有差异，购房前一定要了解清楚。以上仅针对全国非热门城市，如果是热门城市则又是另一个样子，热门城市预计本季度普遍收紧或者持平的可能性很大。一线城市深圳和广州经过连续下调，二季度继续下调的空间不大，相反深圳由于热度较高，甚至有收紧的可能；二线城市基本已经下调过一轮，没有下调过的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，预计短期内房贷利率仍会保持平稳，部分热点城市收紧的可能性也很大。不过，在热门楼盘、优质户型、优质楼层等面前，利率下调只是锦上添花。这个也要知道。还有一种除外，就是有钱的，非常有钱的不在乎的那种，那只要你有资格想怎样就怎样吧。总之，目前全国房贷利率处于一个变动相对剧烈的阶段，分化也相对严重，忽高忽低，大家要把握好时机。