戳穿房价上涨的那些谎言
20年来，找个什么理由都能让房价上涨，最近一南一北两个地方的楼市挺有意思，一个是海南楼市，因为博鳌会上宣布了自由贸易区的整体规划，瞬间火爆的楼市，真正的昙花一现，一夜之间就被严厉的限购冰冻起来了。另一个是，丹东楼市，因为朝鲜弃核，和“金文会”也一夜热闹起来，中国一个边境小城楼市的兴衰完全由国外的政治操控，这点实在是太有意思了。
据说，几天之内房价就从元/平米上涨到多元/平米。有些理由，你想不到，但是，确实认真分析还真有道理，像丹东楼市的情况，一个月前因为核爆，惨遭打压，一个美丽的边境城市房价不及内地一个小县城的房价高，没有道理。现在，半岛形势突变，如果朝鲜能走上改革开放的道路。有人就认为，丹东不就是香港，新义州不就是深圳吗？这么看来，丹东的房价还远远没有到位呢！我们再进一步想像，如果整个东北，因为丹东的带动，而迅速膨胀起来，岂不是东北老工业基地的老大难问题，也迎刃而解了！振兴东北不就是如此简单的事情了，整个东北房价上涨一倍的话，东北的财富该会有多大增长？如果再增涨一倍，也许与内地二线城市相比还有不小差距，但是，东北不也就一暴富起来了吗？那个时候，东北人是不是该纷纷从东南沿海地区回巢了。
这种房价上涨的理由似乎是与经济发展和社会发展有着相似的发展轨迹。但是，大多数情况下的房价上涨都是炒起来的，并没有什么切实的根据，炒房价的理由并不那么有说服力，但是，就是这些莫名其妙的理由，让房价疯狂上涨。
一是，供应不足就是人们认为的导致房价上涨的一个重要因素。一个典型的现象，就是每次售楼处开盘都是人满为患，最近一些地区还开始摇号买房。但是，统计结果显示，中国人均住房面积已经达到70多平方米，全国到处都是新城区，哪里都不缺房是一个不争的事实。这个要深思，为什么？
二是，有人认为刚性需求也是支撑房价上涨的原因之一。随着经济的快速发展，大量农村人口进城，城市居民改善性需求的增加，尽管房地产投资加快增长，但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反，不仅造成有效供给不足，而且导致房地产价格出现加快上涨势头，部分城市房价还涨幅较高。但是，我们也要看到，刚性需求并不支撑高房价，只有炒房者希望房价越来越高，自住刚性需求都是希望房价越低越好。
三是，超发货币造成市场流动性太强，有资料证明，涉房贷款找到银行的比例是25%，但是，通过各种途径最后流到楼市的贷款资金占到贷款总额的70%以上。这个数据其实确实很危险，去年有上市公司，为了年底财务报表需要，卖掉北京三套房，就让一个上市公司扭亏为盈。一套房子的利润，比一家上市公司一年的利润都多，这也是个让人笑不出来的笑话。货币超发多少钱，没有进入实体经济，却大部分流入楼市，危险性已经很明显。
四是，成本增长，特别是土地成本的增长，土地开发建设成本过快增长似乎是一轮又一轮房价上涨的“推手”。多年来，确实出现了一个现象，由于地价飞涨，“地王”频现，楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象不断出现，所谓的面粉贵过面包的情况。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。有人认为，房地产开发企业的巨额利润也增加了住房成本，看报表好像开发商的利润只在个位数，但是实际上隐瞒利润超过一半。这从房价总是大幅度上涨就能看出端倪。还有人认为，房地产老总动辄上百万甚至几百万的年薪也是推高房价的原因之一。
五是，外地来的炒房大军，不管什么地方的楼市，外地炒房者都占相当大的比例。前年这轮房价上涨，就有调查认为是，外地来的炒房者，首先控制一个小区的房源，然后哄抬房价，最后把整个城市房价的胃口吊的很高。不断制造继续上涨的预期，投资购房需求膨胀，从而形成对价格上涨的推动。
六是，中介和开发商联手制造恐慌气氛，他们总是在编造房屋稀缺的故事。最近，北京政府有关部门通过市场监管，已经对多中介公司进行了处罚。京东区域的大厂县还将一家中介公司，逐出当地市场。其实，这个问题已经相当严重，并且，越来越让人感到，中介哄抬房价可能是房价上涨最重要的原因，没有之一。你说呢？（文/马跃成）